SUPERBONUS E MODIFICA ARCHITETTONICA DEL CONDOMINIO

Com’è noto, il Legislatore (D.L. 34/2020) ha previsto che la delibera di approvazione dei lavori di efficientamento energetico di cui al Superbonus 110% è valida con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Nel caso in cui i lavori di efficientamento energetico e in particolare l’installazione del cappotto comporti la modifica architettonica del condominio è sufficiente tale maggioranza assembleare? 

E’ opportuno partire quindi dal concetto di decoro architettonico, definito in giurisprudenza come l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali. In punto si richiama il consolidato orientamento della Suprema Corte, la quale con la sentenza n. 1286 del 2010 ha chiarito appunto che, per decoro architettonico, si intende la “estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia” e che ”va valutato, ai sensi dell’art. 1120, 2º comma, c.c., con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità (potendo anche interessare singoli punti del fabbricato purché l’immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull’intero stabile) e non rispetto all’impatto con l’ambiente circostante” (così anche Cass. civ., sez. II, 29-01-2016, n. 1718).

Tale tutela trova il suo fondamento nell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c. il quale, nell’individuare le limitazioni alle innovazioni, espressamente vieta quelle che alterino il decoro architettonico dell’edificio.

Pertanto, la delibera che va ad “alterare” il decoro, dovrà essere adottata solo con il consenso unanime di tutti i condomini.

Di recente, il Collegio del Tribunale di Milano è intervenuto proprio sullo specifico tema del superbomus, ritenendo che la modifica della facciata per la realizzazione dei lavori del cd. Superbonus possa essere lesiva del decoro.

In particolare, il Collegio ha affermato che per la violazione del decoro architettonico sia “sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità”, pertanto ha ritenuto che la realizzazione del cappotto termico con modifica dei materiali che compongono le facciate e della gamma cromatica della stessa comporti un’alterazione lesiva del decoro.

La Giurisprudenza più recente ha, infine, affermato che la delibera di approvazione di una innovazione che altera il decoro architettonico del condominio in modo non trascurabile è nulla per contrarietà al disposto di cui all’art. 1120 comma 4 cc (in tal senso Tribunale di Milano 29/07/2005 – Corte di Cassazione sentenza 12930/2012).