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SENTENZA IN TEMA DI DIRITTO CONDOMINIALE ED IMMOBILIARE

SPESE STRAORDINARIE E VENDITA IMMOBILE

La Corte di Cassazione nella sentenza n. 11199 del 2021 ha precisato che, salvo diversi accordi tra le parti, le spese straordinarie sono a carico del soggetto che era condomino al momento della deliberazione assembleare e non al momento dell’esecuzione dei lavori.
Inoltre, i Giudici precisano che il Condominio potrebbe agire per il recupero delle spese straordinarie sia nei confronti dell’ex proprietario, sia nei confronti dell’attuale ai sensi e per gli effetti dell’art. 63 comma 4 disp. att. c.c.

APERTURA CONTO CORRENTE SENZA DELIBERA

Il Tribunale di Ravenna nella sentenza n. 95 del 31.01.2020 ha statuito che, in mancanza di delibera assembleare, il contratto di apertura di conto corrente è inefficace in quanto l’amministratore, in tale situazione, rappresenterebbe un falsus procurator.

LA MAGGIORANZA IN ASSEMBLEA


La Corte di Cassazione della sentenza del 12 novembre 2020 n. 25558 ha evidenziato che il funzionamento dell’assemblea è disciplinato dall’art. 1136 cc e dagli artt. 66 e 67 disp. Att. C.c. che individuato nel principio maggioritario la regola d’applicare. Pertanto, la regola di cui all’art. 1136 comma 3 cc va interpretata nel senso che la delibera è approvata nel caso in cui votino a favore la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, sempre che non abbiano votato contro l’approvazione un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore.
In altre parole, coloro che hanno votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore.
Inoltre, la Corte evidenzia che il singolo condomino vale per una testa, sia che intervenga all'assemblea personalmente che a mezzo delegato. Ne consegue che il delegato, che sia anche proprietario esclusivo, “pesa” per quanti sono i soggetti che gli hanno conferito potere rappresentativo. Nel caso in cui, invece, il soggetto rappresenta più unità immobiliare va considerato come una sola testa (In tal senso Trib. Verona 15 ottobre 2019).

DISTACCO IMPIANTO RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 19991/20 ha ribadito che il condomino regolarmente distaccato dall’impianto centralizzato ha interesse ad agire per l’impugnazione della delibera assembleare che approvi il bilancio condominiale nel quale le spese di erogazione del servizio di riscaldamento sono poste anche a suo carico.

VIOLAZIONE DISTANZE LEGALI: LEGITTIMAZIONE

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 23190/2020 ha precisato che l’amministratore ai sensi dell’art. 1131 cc non può promuovere azione per violazione delle distanze legali nei confronti di terzi per la difesa dei condomini su parti comuni senza previa autorizzazione assembleare.

CANNA FUMARIA E DECORO ARCHITETTONICO

La Corte di Cassazione nella sentenza n. 25790/2020 ha evidenziato che l’appoggio di una canna fumaria sul muro condominiale individua una modifica della cosa comune che ciascun condomino può sempre apportare ex art. 1102 cc a patto che non impedisca il pari uso da parte degli altri condomini, non rechi pregiudizio alla sicurezza e staticità dell’edifico e non deturpi il decoro architettonico.

SPESE STRAORDINARIE E VENDITA IMMOBILE

Il Tribunale di Salerno con la sentenza n. 614 del 13 febbraio 2020 ha ribadito un consolidato principio della Corte di Cassazione (vedi Cass. Civile sentenza 15696/2020) secondo cui le spese straordinarie approvate prima della vendita dell’unità immobiliare gravano su chi era proprietario al momento dell’approvazione della delibera, che ha valore costitutivo della relativa obbligazione, nel caso in cui la predetta delibera determina quantità, qualità e costi dell'intervento.

CONDOMINIO INDEBITATO: ACCESSO ALLA PROCEDURA DA SOVRAINDEBITAMENTO

Il Tribunale di Bergamo con ordinanza del 16 gennaio 2019 ha evidenziato che il condominio, in grave situazione finanziaria, non è legittimato a proporre un piano del consumatore volto a superare la crisi in cui versa. Il Tribunale precisa che solo una persona fisica può essere qualificata “consumatore”, nozione che non può ricomprendere un ente collettivo quale il condominio.

NOMINA NUOVO AMMINISTRATORE ED ECCESSO DI POTERE

Il Tribunale di Ivrea con la sentenza del 02 settembre 2019 ha ritenuto integrato l’abuso del diritto discrezionale dell’assemblea la nomina del nuovo amministratore scegliendolo nella persona della figlia del precedete amministratore revocato per mala gestio.
Tale delibera è invalida, e il suo annullamento travolge anche la statuizione riguardante il compenso.

CONVOCAZIONE ASSEMBLEA E ALLEGAZIONE BILANCI

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21271 del 05.10.2020 ha precisato che l’obbligo di informazione preventiva dei condomini circa gli argomenti oggetto di ordine del giorno dell’assemblea è finalizzato a far conoscere ai partecipanti l’oggetto essenziale di ciò che verrà esaminato, in modo da permettere loro di partecipare in modo consapevole alla discussione e alla deliberazione. Pertanto, i Giudice evidenziano che non sussiste alcun obbligo dell’amministratore di allegare alla convocazione anche i documenti da approvare. Infatti, ciascun condomino avrà la possibilità di richiedere le copie dei documenti.

TABELLE MILLESIMALI APPRVATE ALL’UNANIMITA’?

Il Tribunale di Trani con provvedimento del 18.06.2019 n. 1490 ha ribadito che è legittima l’approvazione a maggioranza dei condomini delle tabelle millesimali, in quanto tale delibera non ha natura negoziale. Infatti, la riforma introdotta con la l. 12 dicembre 2012, n. 220 non ha inciso in alcun modo sul criterio maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali, ma ha circoscritto l'unanimità al criterio di approvazione di tali tabelle che abbiano natura negoziale ossia quando dispongono una ripartizione di costi che si discosti dai criteri di proporzionalità di cui agli artt. 118-1123 c.c. e art. 68 disp.att. c.c..

CONDOMINIO MINIMO E NOMINA AMMINISTRATORE

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 16337 depositata in data 30.07.2020 ha ribadito che nel caso di condominio minimo costituito sa soli due condomini, anche con quote diseguali, si debba rispettare il doppio quorum previsto dall’art. 1136 comma 2 cc costituito dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 500 millesimi. Pertanto, la validità della delibera di nomina dell’amministratore presuppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisone unanime, non potendo utilizzarsi il criterio maggioritario.

IL CRITERIO DI RIPARTO DELLE SPESE E’ DEROGABILE SOLO ALL’UNANIMITA’

La Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 16531 del 31.07.2020 ha ribadito che sono nulle, e quindi impugnabili in ogni tempo, anche dal condomino che ha votato a favore, le delibere a maggioranza con le quali vengono approvati dei criteri di riparto delle spese condominiali diversi rispetto a quelli previsti dalla normativa di settore o dal regolamento condominiale. La costante giurisprudenza ha sempre affermato che la deroga al criterio legale o convenzionale è possibile solo con l’approvazione all’unanimità.

SVARIATE PROPRIETA’: QUANTE “TESTE” CONTA AI FINI DEL QUORUM?

Il Tribunale di Verona con sentenza del 15.10.2019 ha chiarito che ai fini delle maggioranze previste dall’art. 1136 cc il soggetto proprietario di più unità immobiliari nel condominio deve essere conteggiato come una “testa” sommando poi tutti i millesimi relativi agli immobili di sua proprietà.

SPESE CONDOMINIALI: OBBLIGO SOLIDALE DEL COMPROPRIETARIO

Il Tribunale di Salerno nella sentenza dell’11 agosto 2020 ha ribadito che i comproprietari di un appartamento sono debitori in solido e non pro quota verso il condominio per il pagamento degli oneri condominiali in quanto tale obbligo di contribuzione grava sui contitolari dell'unità immobiliare come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del Condominio, un unico. Infatti, lo stesso art. 68 disp. att. cc. prevede che le spese vanno corrisposte con riferimento alla singola entità immobiliare nella sua unitarietà e l’art. 67 disp att. c.c precisa che nel caso l’immobile appartenga a più persone, queste hanno diritto solo ad un rappresentante comune. Pertanto, non è possibile invocare nei confronti del condominio un obbligo di pagamento parziale anche nel caso in cui la proprietà derivi da titoli diversi.

POTERE DI RATIFICA DELL’ASSEMBLEA

La Corte di Cassazione nella sentenza n. 10845 dell’08.06.2020 ha ribadito che l’assembla ha sempre il potere di ratificare la spesa effettuata dall’amministratore, o in sua mancanza da gli stessi condomini. Infatti, l’amministratore ha una rappresentanza ex mandato ai sensi e per gli effetti dell’art. 1129 cc, sicché la sua mancata nomina non fa venir meno il potere dei condomini di agire personalmente a tutela dei propri diritti.

ACQUIRENTE E ONERI CONDOMINIALI PREGRESSI

La Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 12580 del 25.06.2020 afferma che l’acquirente di una unità immobiliare nel condominio non può essere ritenuto obbligato in via diretta verso il terzo creditore relativamente ai debiti sorti in un momento precedente l’acquisto.
L’art. 1104 cc deve essere interpretato in maniera restrittiva e pertanto deve riferirsi solo alle quote condominiali richieste e non pagate e non ai debiti del condomìnio ovvero ai debiti “pro-quota” del singolo condòmino nei confronti dei terzi.

MANCATA CONVOCAZIONE IN ASSEMBLEA: LEGITTIMATI AD IMPUGNARE?

La Corte di Cassazione nella sentenza n. 10071 del 28.05.2020 ha ribadito che il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica.
Solo il condomino pretermesso potrà, quindi, far valere la mancata convocazione all'assemblea nel termine di 30 giorni dal momento di ricevimento del verbale della stessa, in quanto trattasi di vizio di procedimento. 

SANATORIA MOROSITÀ’ E PAGAMENTO SPESE LEGALI AL LOCATORE

La Corte Costituzionale con la sentenza n. 79 del 24.04.2020 ha dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 55 della l. 382/1978 nella parte in cui stabilisce che la risoluzione del contratto di locazione non ha luogo se il conduttore effettua in sede giudiziale - od entro il termine assegnato in quella stessa sede dal giudice - il pagamento dell'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali.

ASSEGNAZIONE CASA CONIUGALE E ONERI CONDOMINIALI

La Corte d’Appello di Bari con il provvedimento n. 82 del 20.01.2020 ha precisato che nel caso di assegnazione della casa coniugale ad uno dei coniugi, esonera l’aggiudicatario solo dal pagamento del canone di locazione, mentre tutte le spese correlate a tale uso, compresi gli oneri condominiali, sono a suo carico.

SPESE LEGALI STRAGIUDIZIALI E CONDOMINIO

Il Tribunale di Milano nella sentenza datata 23.08.2019 ha ribadito che deve ritenersi annullabile la delibera condominiale di approvazione del rendiconto consuntivo che pone ad esclusivo carico di un condomino le spese legali stragiudiziali per l’invio di diffida di pagamento.

DETRAZIONI FISCALI PER I SINGOLI CONDOMINI

La Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 6086 del 04.03.2020 ha precisato che è compito dell’amministratore, ai fine delle detrazioni fiscali, garantire la tranciabilità dei pagamenti.
E' necessario, inoltro, che l'amministratore attesti il regolare versamento del contributo individuale da parte del singolo condomino che intenda ottenere tale detrazione.

IL LASTRICO SOLARE E’ USUCAPIBILE?

La Corte di Cassazione nell'ordinanza del 21.05.2020 n. 9380 ha precisato i confini per usucapire il lastrico solare. In particolare, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, ma occorre provare di avere goduto del lastrico solare attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivocabile volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire.

DISTACCO IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E DIVIETO REGOLAMENTO

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9387/2020 depositata il 21.05.2020 ha ribadito che il regolamento condominiale non può prevedere il divieto di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento se tale distacco non cagiona un notevole squilibrio in quanto l’ordinamento mostra di privilegiare un favor per il distacco dall'impianto centralizzato nel preminente interesse generale del risparmio energetico.

CONDOMINIO E AZIONE REVOCATORIA

Il Tribunale di Verona con sentenza del 07 maggio 2020 ha sancito che il condomino è legittimato a proporre l’azione revocatoria nei confronti del condomino moroso, che alieni l’unico bene di cui è proprietario ad una società di cui è legale rappresentante o socio illimitatamente responsabile.
In tale caso il c.d. consiluium fraudis (ossia la conoscenza o conoscibilità del pregiudizio che l’atto è in grado di compiere alla garanzia del creditore) e la c.d. scientia damni del terzo (ossia che il terzo sia consapevole del pregiudizio che l’atto è in grado di compiere al creditore) sono da considerarsi in re ipsa.
Inoltre, il Tribunale di Verona precisa che l'azione è consentita ove il credito sia già stato oggetto di accertamento giudiziale, anche se non definitivo.

RATEIZZAZIONE ONERI CONDOMINIALI NON PAGATI

Il Tribunale di Roma nella sentenza del 13.09.2019 ha precisato che l’amministratore di condominio non può accordare dilazioni per i pagamenti insoluti in quanto tale discrezionalità non rientra tra i poteri allo stesso attribuiti dalla legge. Infatti l’amministratore è il rappresentante di tutti i condomini e non può assumere iniziative benevole nei confronti degli uni piuttosto che degli altri.
È l’assemblea che può decidere di concedere una rateizzazione del debito al fine di permettere al condomino moroso di reperire i fondi con il voto favorevole della maggioranza dei condomini. L’assemblea può anche deliberare di procedere con un abbuono parziale o totale del debito, ma in questo caso è necessaria l’unanimità dei consensi.

MACCHIA OLEOSA SULLE SCALE CONDOMINIALI

La corte di Cassazione con l’ordinanza n. 26258/2019 ha evidenziato che il fatto colposo della vittima può escludere il nesso di causa tra la cosa e il danno se il pericolo era prevedibile ed evitabile utilizzando l’ordinaria diligenza, come nel caso in cui la macchia oleosa sia ben visibile.
Pertanto, la distrazione o l’imprudenza della vittima possono essere qualificati quali fattori causali esclusivi nella produzione dell’evento dannoso.

CONDOMINIO E SPESE DI CONSERVAZIONE DEL TETTO

La Corte di Cassazione nell'ordinanza del 07.10.2019 n. 24927 ha ribadito che le parti dell'edificio in condominio deputate a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c. Ciò che rileva non è l’appartenenza del tetto ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la sua funzione di copertura.

ACCESSO DIRETTO AL LASTRICO SOLARE NON DETERMINA PROPRIETÀ ESCLUSIVA

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 22339 del 06.09.2019 ha precisato che non ha alcuna rilevanza la circostanza per cui il lastrico sia raggiungibile da una sola unità immobiliare o serva all'uso esclusivo di un singolo condomino. Il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio in applicazione della presunzione sancita dall'art. 1117 c.c., ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo. Ad ogni buon conto, il lastrico quale superficie terminale dell’edificio svolge la funzione primaria di protezione del medesimo pur potendo essere utilizzato per altri usi.

INFILTRAZIONI IN APPARTAMENTO

Il Tribunale di Tivoli con la sentenza n. 1657 del 2018 ha confermato che la proprietà dei singoli condomini si estende fino alla colonna verticale. Pertanto, in caso di infiltrazioni causate da un danno alla colonna montante sarà il condominio a dover provvedere al risarcimento del proprietario dell’immobile, a meno che non dimostri che non riesca a dimostrare il caso fortuito.

NUOVO PROPRIETARIO IN CONDOMINIO E DEBITI CONDOMINIALI NEI CONFRONTI DI TERZI

I
l Tribunale di Torre Annunziata con sentenza del 5 giugno 2018, n. 1365 ha evidenziato che il nuovo condomino non può essere obbligato in via diretta nei confronti del terzo creditore, nemmeno per il vincolo di cui all’art. 63 disp. att. cc. in quanto non era condomino all’epoca in cui era sorto l’obbligo di partecipazione alle spese straordinarie. Il Giudice precisa che il credito sorge al momento dell’approvazione della delibera condominiale che autorizza i lavori di manutenzione straordinaria atteso che la delibera ha valore costitutivo dell’obbligazione.
(In senso conforme Cass. civ., sez. VI/II, 25 gennaio 2018, n. 1847)

CRISI FINANZIARIA CONDUTTORE E RECESSO ANTICIPATO 

La Corte di Cassazione nella sentenza n. 5803 del 28 febbraio 2019 ha precisato che la crisi finanziaria dell’azienda è un motivo legittimo di recesso anticipato dal contratto di locazione ad uso non abitativo. I Giudici hanno evidenziato che i gravi motivi di cui all’art. 27 della L. 392/78 devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto alla costituzione del rapporto locatizio.

CONDOMINIO: PASSAGGIO DI CONSEGNE

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 6760 dell’08 marzo 2019 ha precisato che il vecchio amministratore non assolve ai propri doveri con la semplice messa a disposizione della documentazione del condominio. I Giudici precisano che in caso di cessazione dell’incarico di amministratore, quest’ultimo deve provvedere alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso inerente al condominio in quanto la semplice messa a disposizione non equivale alla consegna, sancita dall’art. 1129 comma 8 cc, come modificato dalla legge 220/2012.

DANNI PRESENTI ALL’INTERNO DELL’IMMOBILE LOCATO

La corte di Cassazione nella sentenza n. 6596 del 07.03.2019 precisa che oltre al risarcimento dei danni patiti, il locatore può richiedere la condanna della parte conduttrice al versamento di una indennità per il mancato utilizzo dell’immobile per il tempo necessario per eseguire i lavori di ristrutturazione.
La Corte ha evidenziato che il conduttore è in mora quando la riconsegna dell’immobile non si perfeziona senza intoppi a causa della presenza di danni, che non hanno permesso l’immediata rilocazione. Tale responsabilità, inoltre, comporta che il locatore non è tenuto a dare prova di aver ricevuto richieste da parte di nuovi conduttori.

L’UTILIZZATORE NON E' LEGITTIMATO AD IMPUGNARE LE DELIBERE ASSEMBLEARI

In materia condominiale, il potere di impugnare le delibere assembleari spetta esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare sita nell’edificio condominiale. La Cassazione nella sentenza del 25 ottobre 2018 n. 27162 ha precisato che nel caso di leasing immobiliare tale diritto non spetta all’utilizzatore, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma solo di un diritto obbligatorio.

NUOVI CONDOMINI E RISPETTO DELLE DELIBERE PRECEDENTI

Con la sentenza n. 19838/2018 la Corte di Cassazione ha precisato che anche i nuovi proprietari sono tenuti al rispetto delle delibere assembleari adottate prima del loro acquisto, in quanto l’art. 1137 cc prevede che le delibere siano obbligatorie per tutti i condomini. Tale obbligo non si ferma solamente a livello economico, in quanto il nuovo condomino subentra nella medesima posizione del precedente, pertanto è tenuto al rispetto del regolamento e delle delibere.

CONVOCAZIONE CONPROPRIETARI ALL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 23028/2017 ha affermato che la partecipazione di un comproprietario all’assemblea condominiale fa presumere, in assenza di prova contraria, che anche gli altri comproprietari siano dallo stesso rappresentati. L’art. 1136 cc prevede che l’assemblea deve verificare, in primis, la regolare convocazione di tutti i partecipanti. In particolare, l’avviso di convocazione deve essere ricevuto da tutti i proprietari almeno 5 giorni prima della data della prima convocazione del consesso mediante posta raccomandata, fax, PEC o consegna a mani. Pertanto, nel caso di immobile in comproprietà, l’amministratore è tenuto a convocare tutti i comproprietari, i quali in assemblea dovranno essere rappresentati da una sola persona. Il Tribunale di Roma ha statuito che la mancata presenza in assemblea di uno dei comproprietari non può essere considerata assenza ai fini anche dell'impugnativa della delibera ove sia presente un altro dei comunisti.

CANONE DI LOCAZIONE MAGGIORE RISPETTO A QUELLO INDICATO NEL CONTRATTO

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite è tornata ad occuparsi degli effetti della mancata registrazione di un accordo a latere che prevede un canone di locazione superiore rispetto a quello indicato nel contratto locatizio ad uso diverso. Nella sentenza 23601/2017 gli Ermellini hanno chiarito che il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo stabiliscono in modo occulto un canone superiore a quello già dichiarato è affetto da nullità, e ciò anche nel caso di tardiva registrazione dello stesso.

CONDOMINIO E VIDEOSORVEGLIANZA

La sentenza n. 34151/2017 della Corte di Cassazione sezione Penale precisa che non costituisce interferenza nella vita privata l’installazione di una videocamera sul pianerottolo condominiale. Tale argomento deve essere esaminato sia dal punto di vista del diritto di sorveglianza sia del diritto alla privacy. Tale sentenza ha chiarito se il pianerottolo e le scale condominiali possano essere annoverati tra i luoghi di cui all’art. 614 cp. La Corte precisa che tale norma tutela gli ambienti che svolgono la funzione di consentire la vita privata al riparo da ingerenze e/o interferenze esterne non gradite e non volute. Da quanto sopra emerge che è impossibile qualificare come tali i pianerottoli e le scale condominiali atteso che destinati all’uso di un numero indeterminato di soggetto.

IMPUGNAZIONE DI DELIBERE ASSEMBLEARI CONDOMINIALI

La Corte di Cassazione nella sentenza n. 151 del 2017 ha precisato che il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete ex art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori.

L’AMMINISTRATORE  E LA TUTELA DELLE PARTI COMUNI

La Corte di Cassazione nella sentenza 23890/2016 ha precisato che l’amministratore di condominio non necessita di autorizzazione assembleare per instaurare un giudizio volto alla rimozione di opere, in quanto tale atto è diretto alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. La domanda di rimozione di opere sulle parti comuni non è una azione reale, ma piuttosto come una domanda diretta alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edifico. Azione quest’ultima, come detto, per la quale l’amministratore può agire liberamente e senza prima ottenere il “permesso” assembleare.

CONDUTTORI NON RISPETTANO IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Il Tribunale di Monza nella sentenza 2395/2016 ha specificato che rappresenta grave inadempimento ai sensi dell’art. 1587 cc l’aver condotto in locazione l’unità immobiliare in modo da arrecare danno al vicinato; pertanto, è possibile per il locatore richiedere ed ottenere una pronuncia giudiziale di risoluzione per inadempimento nel caso in cui il conduttore non rispetti le norme contenute nel regolamento condominiale, che pur si era impegnato a rispettare al momento della sottoscrizione del contratto. Anche il conduttore, infatti, è tenuto all’osservanza del regolamento condominiale che mediante la sottoscrizione del contratto di locazione si era impegnato a rispettarne il contenuto.

NATURA CONDOMINIALE DEL SOTTOSUOLO

La Corte di Cassazione nella sentenza N. 6154/2016 ha specificato che il singolo condomino non può intraprendere opere di scavo, appropriandosi del sottosuolo, senza una preventiva autorizzazione del Condominio, in quanto lo stesso è da definirsi bene condominiale. Non è possibile, quindi, appropriarsi da parte del singolo condominio del sottosuolo privando gli altri condomini di una pari possibilità. Tale condotta del condomino integra di conseguenza uno spoglio di un bene comune.

IN TEMA DI LESIONE DEL DIRITTO DI COMPROPRIETA’

I Giudici della Corte di Cassazione nella sentenza n. 4664/16 hanno precisato che le scale e i relativi pianerottoli, negli edifici in condominio, come statuito nell’art. 1117 c.c., costituiscono strutture essenziali del fabbricato e rientrano, in assenza di una diversa disposizione, fra le parti comuni, anche se sono poste a servizio solo di alcuni proprietari dello stabile.